Guía Completa para Comprar Propiedades Embargadas en España

¿Qué son las propiedades embargadas por los bancos?

Las propiedades embargadas son inmuebles que pasan a ser propiedad de entidades bancarias después de que sus anteriores dueños no pudieran hacer frente a los pagos hipotecarios. El banco, para recuperar parte del préstamo impagado, pone estos inmuebles a la venta, generalmente a precios más competitivos que los del mercado libre. En España, tras la crisis económica de 2008, el número de viviendas embargadas aumentó considerablemente, creando un nicho específico dentro del mercado inmobiliario que sigue siendo relevante hoy en día.

Estas propiedades pueden encontrarse en diversos estados de conservación, desde inmuebles prácticamente nuevos hasta otros que requieren considerables inversiones en reformas. La principal ventaja radica en su precio, que puede situarse entre un 20% y un 50% por debajo del valor de mercado, dependiendo de factores como la ubicación, el estado del inmueble y la urgencia del banco por venderlo.

¿Cómo encontrar propiedades embargadas en España?

Existen varios canales para localizar este tipo de inmuebles en el mercado español. Las principales fuentes son:

1. Portales inmobiliarios de los bancos: Entidades como CaixaBank, BBVA, Banco Santander, Sabadell o Bankia disponen de portales específicos donde ofertan sus inmuebles embargados.

2. Plataformas especializadas: Existen portales web dedicados exclusivamente a la venta de propiedades embargadas, como Haya Real Estate, Altamira, Aliseda o Servihabitat.

3. Subastas judiciales: Algunas propiedades embargadas se venden mediante subasta pública. El Portal de Subastas del BOE concentra todas las subastas judiciales en España.

4. Agentes inmobiliarios especializados: Muchos agentes se han especializado en este tipo de propiedades y pueden ayudar a localizar oportunidades específicas según las necesidades del comprador.

Para maximizar las posibilidades de encontrar una buena oportunidad, es recomendable registrarse en varias de estas plataformas y configurar alertas que notifiquen cuando aparezcan inmuebles que se ajusten a los criterios de búsqueda establecidos.

Proceso para comprar propiedades embargadas en España

El proceso de adquisición de una propiedad embargada difiere en algunos aspectos del proceso tradicional de compra inmobiliaria. Los pasos fundamentales son:

1. Investigación previa: Es crucial investigar exhaustivamente la propiedad, incluyendo su estado, posibles cargas (como deudas de comunidad o impuestos pendientes) y verificar su situación registral.

2. Financiación: Aunque los bancos suelen ofrecer condiciones especiales de financiación para sus propios inmuebles embargados, es importante explorar todas las opciones disponibles. En muchos casos, pueden financiar hasta el 100% del valor de tasación.

3. Negociación: A diferencia del mercado tradicional, el margen de negociación puede ser más limitado, especialmente si la propiedad acaba de salir al mercado. Sin embargo, para inmuebles que llevan tiempo sin venderse, existe mayor flexibilidad.

4. Due diligence: Es fundamental realizar una inspección técnica detallada del inmueble para identificar posibles deficiencias estructurales o necesidades de reforma que puedan impactar en el presupuesto total.

5. Formalización: Una vez acordado el precio, se procede a la firma ante notario, momento en el que se transfiere la propiedad y se inscribe al nuevo propietario en el Registro de la Propiedad.

Ventajas y riesgos al comprar propiedades embargadas

Las propiedades embargadas ofrecen ventajas significativas, pero también conllevan ciertos riesgos que deben considerarse:

Ventajas:

• Precios considerablemente más bajos que en el mercado libre.

• Posibilidad de financiación favorable si se compra directamente al banco propietario.

• Oportunidad de adquirir inmuebles en zonas normalmente inaccesibles por presupuesto.

• Mayor poder de negociación en propiedades que llevan tiempo en cartera.

Riesgos:

• Estado de conservación a veces deficiente que puede requerir inversiones adicionales.

• Posibles cargas o deudas pendientes (comunidad, suministros, IBI).

• Dificultad para inspeccionar adecuadamente algunas propiedades antes de la compra.

• Procesos de compra que pueden resultar más complejos o lentos que en el mercado tradicional.

Comparativa de plataformas para comprar propiedades embargadas en España

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Plataforma	Tipo de propiedades	Ventajas principales	Facilidad de búsqueda	Financiación
Haya Real Estate	Residencial, comercial, suelo	Gran volumen, filtros avanzados	Alta	Acuerdos con varios bancos
Aliseda	Residencial, oficinas, terrenos	Descripción detallada, fotos de calidad	Media	Financiación hasta 100%
Servihabitat	Todo tipo de inmuebles	Mapa interactivo, alertas personalizadas	Alta	Condiciones especiales CaixaBank
Altamira	Residencial, comercial	Tasación gratuita, amplia distribución	Media	Condiciones especiales Santander
Solvia	Residencial, vacacional	Herramienta de valoración, asistencia profesional	Alta	Financiación preferente

Precios, rates, o cost estimates mencionados en este artículo están basados en la información más reciente disponible pero pueden cambiar con el tiempo. Se recomienda realizar una investigación independiente antes de tomar decisiones financieras.

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Consejos para la compra exitosa de propiedades embargadas

Para maximizar las posibilidades de éxito al invertir en propiedades embargadas en España, conviene seguir estas recomendaciones:

1. Establecer un presupuesto total: Incluir no solo el precio de compra sino también posibles reformas, impuestos y gastos de gestión.

2. Contratar asesores especializados: Un abogado con experiencia en propiedades embargadas y un arquitecto técnico para evaluar el estado del inmueble son inversiones que pueden evitar costosos errores.

3. Verificar la documentación: Solicitar nota simple del Registro de la Propiedad para confirmar titularidad y cargas, certificado de eficiencia energética, y estado de pagos de comunidad e impuestos.

4. Visitar personalmente la propiedad: Nunca realizar una compra basándose únicamente en fotografías, por muy atractivas que parezcan.

5. Negociar con datos: Investigar precios de propiedades similares en la zona para tener argumentos sólidos en la negociación.

Las propiedades embargadas representan una oportunidad interesante en el mercado inmobiliario español, especialmente para aquellos compradores que estén dispuestos a dedicar tiempo a la investigación y que cuenten con el asesoramiento adecuado. Con la debida diligencia, estos inmuebles pueden convertirse en excelentes inversiones o en hogares a precios más accesibles que los disponibles en el mercado tradicional.