Propiedades embargadas por la banca a buen precio

¿Qué son las propiedades embargadas por los bancos?

Las propiedades embargadas son inmuebles que han sido recuperados por entidades financieras cuando sus propietarios originales no pudieron hacer frente a las obligaciones hipotecarias. Tras el proceso de ejecución, estos bienes pasan a formar parte del activo inmobiliario del banco, que busca venderlos para recuperar la inversión inicial.

Este tipo de propiedades suele ofrecerse a precios más bajos que los del mercado libre por varias razones: los bancos no están en el negocio inmobiliario y prefieren liquidez, mantener estos activos supone costes de gestión y mantenimiento, y además existen incentivos regulatorios para reducir la cartera inmobiliaria de las entidades financieras.

Guía completa para compradores de propiedades embargadas en España

El proceso de compra de propiedades embargadas difiere del proceso tradicional de adquisición inmobiliaria. Para navegar con éxito en este mercado, es fundamental seguir una serie de pasos:

1. Investigación inicial: Identificar las entidades financieras que disponen de carteras inmobiliarias y consultar sus portales específicos.

2. Financiación previa: Es recomendable obtener una pre-aprobación hipotecaria antes de iniciar la búsqueda, lo que fortalecerá la posición negociadora.

3. Inspección exhaustiva: A diferencia de propiedades convencionales, los inmuebles embargados suelen venderse en su estado actual, por lo que es crucial realizar inspecciones detalladas.

4. Verificación legal: Comprobar que la propiedad está libre de cargas adicionales, ocupantes o problemas administrativos pendientes.

5. Negociación: Las entidades suelen tener cierto margen de negociación, especialmente para propiedades que llevan tiempo en su cartera.

6. Gestión documental: El proceso burocrático puede ser más complejo que en transacciones convencionales, por lo que contar con asesoramiento profesional es fundamental.

Ventajas y desventajas de comprar propiedades embargadas

La adquisición de propiedades embargadas presenta un conjunto de beneficios y consideraciones que todo comprador potencial debe evaluar:

Ventajas:

• Precios inferiores al valor de mercado, con descuentos que pueden oscilar entre el 20% y el 40%

• Posibilidad de financiación favorable si se compra directamente al banco propietario

• Oportunidad de invertir en zonas normalmente inaccesibles por precio

• Potencial de revalorización mayor que en propiedades adquiridas a precio de mercado

Desventajas:

• Estado de conservación generalmente inferior al óptimo, pudiendo requerir inversiones adicionales

• Posibles problemas legales o administrativos pendientes de resolver

• Procesos de compraventa que pueden alargarse más que en transacciones convencionales

• Riesgo de ocupación ilegal en propiedades que llevan tiempo deshabitadas

Cómo encontrar las mejores propiedades embargadas en España

Existen diversos canales para acceder a la oferta de propiedades embargadas en el mercado español:

1. Portales inmobiliarios específicos de bancos: La mayoría de entidades financieras disponen de plataformas dedicadas a comercializar sus activos inmobiliarios.

2. Portales inmobiliarios generales: Muchas propiedades bancarias también se anuncian en portales como Idealista o Fotocasa, generalmente gestionados por inmobiliarias colaboradoras.

3. Subastas judiciales: Representan una vía más compleja pero potencialmente más rentable, aunque requieren conocimientos específicos.

4. Sociedades gestoras de activos: Entidades como la SAREB (Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria) comercializan grandes carteras de propiedades procedentes de entidades rescatadas.

Costes y consideraciones económicas al comprar propiedades embargadas

Al evaluar la compra de una propiedad embargada, es fundamental realizar un análisis económico completo que vaya más allá del precio de adquisición:

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Entidad	Descuento medio ofertado	Financiación disponible	Gastos de rehabilitación estimados
CaixaBank Inmobiliaria	25-30%	Hasta 100% para clientes	5.000€ - 15.000€
Altamira (Santander)	20-35%	80-90% según perfil	8.000€ - 20.000€
BBVA Inmobiliaria	15-25%	Financiación preferente	6.000€ - 18.000€
Servihabitat	20-40%	Variable según inmueble	7.000€ - 25.000€
Haya Real Estate	15-30%	Según perfil crediticio	10.000€ - 30.000€

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Precios, rates o estimaciones de costes mencionados en este artículo están basados en la información más reciente disponible pero pueden cambiar con el tiempo. Se recomienda realizar una investigación independiente antes de tomar decisiones financieras.

Además de estos costes directos, es importante considerar otros gastos asociados a la compra como impuestos (ITP o IVA según el caso), gastos notariales, registrales, tasación, y posibles contingencias legales. También debe contemplarse el coste de oportunidad del tiempo dedicado a gestionar posibles problemas derivados de este tipo de adquisiciones.

Recomendaciones para comprar propiedades embargadas en España

Para maximizar las posibilidades de éxito al adquirir propiedades embargadas, conviene seguir estas recomendaciones:

1. Asesoramiento profesional: Contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario y un técnico que pueda evaluar el estado de la propiedad.

2. Diligencia debida: Investigar exhaustivamente la situación legal y administrativa del inmueble, incluyendo posibles deudas asociadas.

3. Visitas exhaustivas: Examinar personalmente la propiedad, preferiblemente acompañado de un profesional técnico que pueda identificar problemas estructurales o instalaciones defectuosas.

4. Presupuesto realista: Contemplar un margen de seguridad económico para imprevistos y reformas no detectadas inicialmente.

5. Paciencia y perspectiva: El proceso puede ser más largo y complejo que una compra convencional, por lo que la paciencia y mantener una perspectiva a largo plazo resultan fundamentales.

Las propiedades embargadas representan una excelente oportunidad para compradores bien informados y preparados para asumir ciertos riesgos a cambio de ventajas económicas significativas. Con la debida diligencia y asesoramiento adecuado, este mercado puede ofrecer alternativas muy interesantes para inversores y compradores de vivienda habitual por igual.